小規模宅地等の特例とは?税理士費用との関係と適用の考え方
自宅や事業用の土地の評価を最大80%減らせる小規模宅地等の特例の概要、限度面積、主な要件、税理士費用との関係をわかりやすく解説します。
小規模宅地等の特例は、亡くなった方の自宅の敷地や事業用の敷地を、一定の要件で相続した場合に、土地の評価額を最大80%減らせる制度です。相続税の負担に大きく影響するため、税理士に依頼する価値が出やすい項目の一つです。一方で、要件の判断が難しく、誰が取得するか、どの土地に適用するかで結果が大きく変わります。ここでは、制度の概要、主な種類、要件の考え方、費用との関係を整理します。
特例の種類と限度面積
| 区分 | 減額割合 | 限度面積 | 概要 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 80% | 330㎡ | 被相続人や生計を一にする親族が住んでいた宅地 |
| 特定事業用宅地等 | 80% | 400㎡ | 被相続人などが事業に使っていた宅地 |
| 貸付事業用宅地等 | 50% | 200㎡ | 賃貸や駐車場など、貸付けに使っていた宅地 |
限度面積を超えた部分には、特例は適用されません。また、複数の区分の宅地がある場合、併用の際の面積調整のルールがあります。
特定居住用宅地等の考え方(自宅の場合)
自宅の敷地の特例が使えるかどうかは、誰が取得するかで決まります。代表的な例は次のとおりです。
- 配偶者が取得する場合: 同居や居住の継続などの要件が緩やかで、使いやすい
- 同居していた親族が取得する場合: 申告期限まで居住し、かつ所有し続けることなどが要件
- 別居の親族が取得する場合(いわゆる家なき子): 持ち家がないなど、細かな要件を満たす場合に限る
要件は細かく、改正されることもあるため、最新の内容は国税庁の案内で確認してください。
計算の例(説明のための例示)
自宅の敷地が200㎡で、特例適用前の評価額が5,000万円、特定居住用宅地等として80%減額できる場合です。限度面積(330㎡)以内なので、全体が対象です。
- 減額される評価額: 5,000万円 × 80% = 4,000万円
- 特例適用後の評価額: 5,000万円 − 4,000万円 = 1,000万円
敷地が400㎡の場合は、330㎡分が特例の対象で、残りの70㎡分は対象外です。当サイトの評価減額の試算ツールで、対象部分の評価額と割合を入れて確認できます。
税理士費用との関係
小規模宅地等の特例の検討は、事務所によって、基本報酬に含まれる場合と、別料金になる場合があります。費用の面で次のように考えられます。
- 特例によって相続税が大きく下がる見込みがある場合、報酬を払っても、全体の負担が下がる可能性がある
- 財産が少なく、特例を使わなくても基礎控除以下の場合、特例のための申告が不要で、税理士費用が発生しないこともある
- どの宅地に特例を適用するか選ぶ場合(複数の土地があるとき)、検討に手間がかかり、加算の対象になることがある
特例の適用で税額がどれほど変わるかは、遺産の内容と相続人の数によります。報酬の安さより、特例の検討を丁寧にしてくれるかを、見積もりの段階で確認しましょう。
適用するための条件(申告について)
この特例の適用を受けるには、相続税の申告書に、特例の適用を受ける旨と、必要な書類を添付する必要があります。税額がゼロになる場合でも、申告が必要です。また、遺産分割が申告期限までに確定していない財産には、原則として特例を使えません(申告期限後3年以内の分割見込書を出す方法などがあります)。
よくある落とし穴
- 同居していても、住民票の住所が別だったために、居住の要件を確認できなかった
- 取得した人が、申告期限前に自宅を売却してしまい、要件を満たさなくなった
- 貸付事業用宅地の場合、相続前3年以内に貸し付けを始めた土地が、対象外になることがある
- 特例を使った後に、二次相続(次の相続)で税負担が重くなることを考慮していなかった
特例を前提にした遺産分割の考え方
特例が使えるかどうかは、遺産分割で誰が土地を取得するかで決まります。そのため、分割の話し合いの前に、税理士に特例の見通しを確認するのが理想です。
説明のための例示として、自宅の土地(評価額5,000万円)を、配偶者が取得する場合と、同居していない子が取得する場合を考えます。配偶者が取得すれば、特定居住用宅地等として特例を使いやすく、評価額を1,000万円まで下げられる見込みがあります。一方、別居の子が取得する場合は、要件を満たさなければ特例が使えず、5,000万円のまま評価されます。
ただし、相続税の負担だけを考えて取得者を決めるのが、家族にとって最善とは限りません。住み続ける人、将来の二次相続、他の相続人との公平さなど、多面的に考える必要があります。そのうえで、税額の見通しを、税理士に具体的な数字で確認するとよいでしょう。
税理士に相談したほうがよい場合
- 自宅の土地があり、誰が取得するかで特例の可否が変わりそうな場合
- 事業用や貸付用の土地がある場合
- 二次相続を含めて税負担を考えたい場合
よくある質問
特例を使うと、必ず相続税がゼロになりますか。
ゼロになるとは限りません。評価額を減らす制度で、遺産総額や他の財産によっては、税額が残ります。
土地が複数ある場合、どれに適用するかは自分で選べますか。
一定のルールの範囲で選択できます。選択によって税額が変わるため、税理士に相談することが多い項目です。
要件を満たしているか自信がない場合はどうしますか。
自己判断で申告せず、税理士や税務署に確認してください。要件を満たさないのに適用すると、後で修正と追加の税金が必要になる場合があります。
